|
Нерухомість
належить до найцінніших і одночасно найменш ліквідних активів. Часто
трапляється так, що умови ведення бізнесу (наприклад, розширення та
перепрофілювання бізнесу або зменшення потужностей і згортання певних
видів діяльності) вимагають продажу тієї чи іншої нерухомості. Які
основні характеристики
угоди
на продаж нерухомості, яким має бути документальне оформлення та які
податкові наслідки операції по ПДВ - про все це поговоримо далі.
Юридичні аспекти
Перш за все, відзначимо, що термін «нерухомі речі (нерухоме майно, нерухомість)»
визначено нормами статті 181 Цивільного кодексу України (ЦК) і включає в
себе земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній
ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх
призначення. Крім того, встановлено, що до нерухомих речей можуть
відноситися також повітряні та морські судна, а також інші речі, права
на які підлягають державній реєстрації.
Аналогічне
визначення міститься у нормах статті 2 Закону України від 01.07.2004 №
1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» (Закон № 1952).
Звертаємо
увагу, що норми Податкового кодексу України (ПК) не містять визначення
«нерухомість», а лише поняття «житлова нерухомість», закріплене нормами
підпункту 14.1.129 НК. При цьому об'єктами житлової нерухомості
виступають будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового
фонду, дачні та садові будинки. Тому для цілей оподаткування операцій з
продажу нерухомості слід користуватися вищевикладеної термінологією.
Операції з
продажу (придбання) нерухомості оформляються договором купівлі-продажу,
за яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати
майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або
зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму
(норми статті 655 ЦК). При цьому відповідно до норм статті 657 ЦК
договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу,
житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі - продажу майна, яке перебуває у податковій заставі .
При цьому
нормами статті 334 ЦК встановлено правило, згідно з яким право власності
на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає
у набувача з моменту такого посвідчення.
Права на
нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникають з дня такої
реєстрації відповідно до закону. Так, відповідно до норм статей 3 - 4
Закону № 1952 права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають
реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
При цьому обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, яке належить:
• фізичним та юридичним особам,
• державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном,
• іноземцям та особам без громадянства,
• іноземним юридичним особам,
• міжнародним організаціям, іноземним державам,
• територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування.
Тобто вже реєстрації підлягає вже не договір, а саме право,
що свідчить про дію такого договору з моменту його укладення і про те,
що зобов'язання по них повинні виконуватися до реєстрації права
власності.
Однак звертаємо увагу, що сторони договору можуть встановити інший момент переходу
права власності на нерухомість, наприклад, момент здійснення повної
оплати за договором. Так, відповідно до норм статті 697 ЦК договором
може бути встановлено, що «право власності на переданий покупцеві товар
зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин».
У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності
розпоряджатися майном, якщо інше не встановлено договором, законом або
не випливає із призначення та властивостей майна.
Документальне оформлення. Основними документами, які беруть участь у процесі продажу нерухомості, є:
• технічний
паспорт та виписка на нерухомість (у разі продажу частини нерухомості -
виписка на частину будівлі, яка продається). Ці документи готуються в
БТІ за місцем розташування нерухомості;
• нотаріально завірений договір купівлі-продажу нерухомості;
•
правовстановлюючий документ на об'єкт нерухомості з відміткою БТІ про
реєстрацію права власності (у разі продажу частини нерухомості
правовстановлюючий документ повинен бути не на частину, а на весь
будинок);
• Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно;
• Техпаспорт на будівлю (або частина будівлі - в залежності від того, що саме продається);
• Довідка про балансову вартість будівлі (або частини будівлі);
• Документ, що свідчить про правовий режим ділянки землі, на якій розташована нерухомість.
Щодо
правовстановлюючих документів на нерухомість можна сказати наступне.
Так, на підставі норм статті 19 Закону № 1952 державна реєстрація прав
проводиться на підставі:
• договорів купівлі - продажу, укладених у порядку, встановленому законом;
• свідоцтв про право власності на нерухоме майно;
• свідоцтв
про право власності, видані органами приватизації наймачам житлових
приміщень у державному та комунальному житловому фонді;
• державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;
• рішень
судів, що вступили в законну силу; 6) інших документів, що підтверджують
виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу
державної реєстрації прав разом із заявою.
Ціна продажу нерухомості.
Відповідно до норм статті 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за
домовленістю сторін. Якщо ж ціна у договорі не встановлена і не може
бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із
звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на
момент укладення договору.
Поняття «звичайні ціни»
закріплено нормами підпункту 14.1.71 ПК. Це ціна товарів (робіт,
послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено нормами
НК. Якщо не доведене зворотне, вважається, що така звичайна ціна
відповідає рівню ринкових цін. Якщо контрактна ціна має відхилення
більше 20% від звичайної (ринкової) ціни, то таку контрактну ціну можна
вважати звичайною
При цьому,
нагадуємо, що з 01.01.2013 набули чинності положення статті 39 НК з
питань визначення звичайних цін. Основними методами визначення звичайної
ціни є: метод порівняльної неконтрольованої ціни (аналогів продажу),
ціни перепродажу, "втрати плюс», розподілу прибутку і чистого прибутку.
При неможливості застосування цих методів звичайна ціна може бути
визначена виходячи з результатів незалежної оцінки майна та майнових
прав, яка проводиться суб'єктом оціночної діяльності відповідно до норм
Закону України від 12.07.2001 № 2658-III «Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність в Україні »(Закон № 2658).
Норми статті
7 Закону № 2658 передбачають деякі випадки обов'язкової незалежної
експертної оцінки, в інших випадках така оцінка здійснюється за бажанням
власника. Однак для підтвердження відповідності ціни договору рівню
звичайних цін доцільно проводити експертну оцінку.
Податок на додану вартість
Як ми
знаємо, у відповідності з нормами пункту 185.1 НК об'єктом оподаткування
ПДВ є операції з поставки товарів, місце поставки яких знаходиться на
митній території України. А поставкою товарів згідно з нормами підпункту
14.1.191 НК вважається будь-яка передача права власності на товари, в
тому числі продаж нерухомого майна.
Причому норми підпункту 14.1.244 НК визначають поняття «товари»
як матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі земельні ділянки,
земельні частки (паї), отже, і нерухоме майно відноситься до товарів.
За правилом «першої події» відповідно до норм пункту 187.1 НК, датою виникнення податкових зобов'язань
з продажу нерухомого майна вважається або дата переходу права власності
на нього, або дата зарахування коштів від покупця на банківський
рахунок підприємства як оплата продажу майна.
У разі, якщо
сторони договору купівлі-продажу нерухомого майна передбачили перехід
права власності на нього після здійснення повної оплати, то податкові
зобов'язання у продавця по продажу такої нерухомості виникнуть не в
момент державної реєстрації права власності покупця, а раніше - у момент
отримання від покупця коштів в оплату такого майна.
Що стосується дати відображення права на податковий кредит з ПДВ у покупця,
то, за аналогією з порядком нарахування податкових зобов'язань
продавцем при продажу нерухомості, за її придбанні датою виникнення
права на податковий кредит для покупця буде вважатися дата державної
реєстрації його права власності на об'єкт нерухомого майна . Якщо ж
договором передбачена така реєстрація тільки після здійснення покупцем
повної оплати, то датою, на яку у покупця виникає право на податковий
кредит, є дата списання коштів з банківського рахунку покупця в оплату
такої нерухомості. Державна реєстрація права власності на об'єкт
нерухомості, здійснена після повної його оплати покупцем, податкових
наслідків вже не буде.
База оподаткування
операції з продажу нерухомості визначається, виходячи з її договірної
(контрактної) вартості, але не нижче звичайних цін, про що свідчать
норми пункту 188.1 НК.
Крім того, відзначимо, що при продажу землі
нормами підпункту 197.1.21 НК передбачено пільгу. Так, якщо проводиться
операція з поставки (продажу, передачі) земельної ділянки, на якій
розміщений об'єкт нерухомості, як окремого об'єкта, то така
операція з відчуження звільняється від оподаткування ПДВ (за умови
відображення в обліку придбання такої ділянки як окремого об'єкта).
А ось якщо
проводяться операції з поставки (продажу, передачі) об'єкта нерухомості
разом із землею під ним, яка враховується у загальній вартості об'єкта
нерухомості (включається в його вартість), то такі операції підлягають
оподаткуванню ПДВ на загальних підставах. Таку думку підтверджено листом
ДПСУ від 15.06.2012 № 10075/6/15-3415-26.
Крім того, відзначимо, що до нерухомості відноситься житлова нерухомість.
Розглянемо податкові наслідки з ПДВ операцій з продажу об'єктів
житлового фонду. Порядок оподаткування ПДВ операцій з будівництва житла
викладений в нормах підпункту 197.1.14 НК. Так, звільнена від ПДВ
поставка житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першої поставки. Під
першою поставкою житла (об'єкта житлового фонду) розуміється:
• перша
передача готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у
власність покупця або поставка послуг (включаючи вартість придбаних за
рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок
замовника;
• перший
продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта
житлового фонду) покупцю, який є іншою особою, ніж власник такого
об'єкта на момент його виведення з експлуатації у зв'язку з
реконструкцією (капремонтом), або поставка послуг (включаючи вартість
придбаних за рахунок виконавця матеріалів) по реконструкції або
капремонту за рахунок замовника.
Норми цього
підпункту поширюються, в тому числі на перший продаж дачних або садових
будинків, а також будь-яких інших об'єктів власності, зареєстрованих
згідно із законодавством, як житло (житловий фонд).
Позиція
фіскального органу, викладена в листі від 03.01.12 р. № 51/7/15-3417-13,
зводиться до того, що операцією з першої поставки житла буде вважатися
операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих
документів) на готове новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) до
першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування
будівництва.
Олена Іванова, сертифікований аудитор
| 
