Початок нового року відзначився рядом законодавчих новел у сфері нерухомості, які торкнулися практично кожного громадянина нашої країни. Вже ні для кого не стане новиною Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що дебютував у 2013 році та приніс нам серію як позитивних, так і негативних змін.

Перш за все, повноваження з державної реєстрації прав на нерухоме майно перейшли від комунальних підприємств БТІ до Державної реєстраційної служби України та органів нотаріату, що докорінно змінило підхід до самої процедури реєстрації прав власності на нерухоме майно та здійснення правочинів з об'єктами нерухомості.

Так, на підставі Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» створено новий реєстр – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, що наразі став єдиною інформаційною базою, яка містить відомості про права на нерухоме майно та їх обтяження. Даний Реєстр замінив та поєднав Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Реєстр прав власності на нерухоме майно, який раніше перебував у віданні БТІ.

Відразу ж постає питання, чи потрібно проводити «перереєстрацію» прав, зареєстрованих до 2013 року, в новому Реєстрі?

Законодавчо не закріплено обов'язку для всіх власників нерухомого майна, зареєстрованого до 2013 року, здійснити реєстрацію прав власності в новому Реєстрі. Необхідність у «перереєстрації» речових прав виникає лише у випадку відчуження об'єкта нерухомості. У цьому разі таку реєстрацію проводить сам нотаріус, який оформлює правочин.

Власники нерухомості, які бажають добровільно здійснити «перереєстрацію» свого права власності за новими стандартами, мають право звернутися до регіонального відділу Реєстраційної служби України за місцезнаходженням майна з наступним пакетом документів:

– заява встановленої форми;

– копія документа, що посвідчує особу заявника та ідентифікаційного коду;

– документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (120 грн.);

– правовстановлюючий документ.

Зауваження: інформація та реєстраційні дані об'єктів нерухомості, що знаходяться в місті Києві та реєстрація права власності за якими була здійснювалась починаючи з червня 2010 року, автоматично переноситься до Реєстру речових прав. «Перереєстрація» права власності на такі об'єкти не здійснюється.

Кардинальних змін зазнав і порядок відчуження об'єктів нерухомого майна. На сьогоднішній день всі нотаріуси України, як державні, так і приватні, наділені повноваженнями державного реєстратора прав та мають доступ до Державного реєстру речових прав, а отже, дані реформації суттєво вплинули не лише на порядок укладення правочинів, а й на реєстрацію прав за новим власником.

Насамперед зменшено перелік документів, які необхідно подати нотаріусу для оформлення договору. Відтепер при відчуженні нерухомого майна власник повинен надати нотаріусу, окрім правовстановлюючого документа та документа, що посвідчує особу громадянина, лише Висновок експерта про оцінку нерухомого майна (Експертна оцінка), а в разі відчуження житлової нерухомості і Довідку форми № 3.

Таким чином, відпала необхідність у проведенні довготривалої процедури поточної інвентаризації об'єктів нерухомості та отримання витягу з Реєстру прав власності.

Зазначені спрощення передбачаються, зокрема, Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, де вказано, що проведення технічної інвентаризації у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомого майна не є обов'язковим та проводиться за домовленістю сторін договору.

Що стосується витягу з Реєстру прав власності, то функції з його оформлення покладаються на нотаріуса безпосередньо під час здійснення правочину.

Які ж кроки в процесі вчинення відчуження майна та зміни власника здійснює нотаріус?

Для початку нотаріус відкриває облікову картку нерухомого майна, здійснюючи його повторну реєстрацію за діючим власником (якщо майно було набуте та зареєстроване до 2013 року). Маючи доступ до Реєстру речових прав, нотаріус оформлює не лише витяги з Реєстру заборон відчуження майна, податкових застав та Реєстру іпотек, а й витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно для вчинення правочину.

Після оформлення договору нотаріус самостійно здійснює його реєстрацію в Єдиному реєстрі за новим власником, а отже, набувачу прав немає необхідності звертатися до Державної реєстраційної служби за реєстрацією правовстановлюючого документа. Всі необхідні для цього дії здійснює сам нотаріус, який оформлює правочин, а процедура оформлення прав на нерухомість за новим власником займає всього декілька годин (до 2013 року реєстрація прав власності в БТІ проводилася в термін від 3 до 14 робочих днів).

Посприяє нотаріус і у випадку державної реєстрації права власності на нерухоме майно, отримане у спадок.

Оскільки оформлення спадщини проводить нотаріус, що відкриває спадкову справу, то і свідоцтво про право на спадщину видає саме він. Виконуючи функції Державного реєстратора, нотаріус при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно самостійно здійснює його реєстрацію в Реєстрі речових прав, таким чином, позбавляючи спадкоємців необхідності додатково звертатись до Укрдержреєстру за реєстрацією правовстановлюючого документа.

Що ж стосується Реєстраційної служби України, то вона наділена ширшим колом повноважень у сфері реєстрації речових прав та їх обтяжень, ніж органи нотаріату.

Так, окрім реєстрації права власності відчуженого об'єкта нерухомості за новим власником та оформлення витягу з Реєстру речових прав, Державна реєстраційна служба здійснює видачу Свідоцтва про право власності на нерухоме майно з проведенням його реєстрації в Єдиному реєстрі.

Зареєстроване Свідоцтво про право власності на нерухоме майно видається як завершальний етап після вводу в експлуатацію новозбудованих або реконструйованих об'єктів нерухомого майна членам кооперативів, що повністю сплатили пайові внески, правонаступникам ліквідованих чи реорганізованих юридичних осіб та у разі виділу окремого об'єкта з майнового комплексу.

До того ж Державна реєстраційна служба – єдина установа, що здійснює реєстрацію права власності на нерухоме майно на підставі рішень органів влади, зокрема на підставі рішення суду.

Важливих змін зазнав і порядок оформлення права власності на земельні ділянки.

Якщо коротко, то з 2013 року створено два паралельні реєстри, в які вносяться дані про земельні ділянки та їх власників чи користувачів. Новосформована земельна ділянка реєструється спочатку в Державному земельному кадастрі, а саме реєстрація прав власності на таку ділянку проводиться реєстраційною службою в Реєстрі речових прав за місцезнаходженням землі.

Наразі актуально, що заявник має право як самостійно звернутись до Реєстраційної служби за реєстрацією права власності, так і через органи земельних ресурсів, які вносили відомості про земельну ділянку до Державного земельного кадастру.

Окрім реєстрації прав власності та видачі правовстановлюючих документів, Державна реєстраційна служба наділена не менш важливими повноваженнями щодо реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Розмежовують поняття державної реєстрації речових прав та реєстрації обтяжень. Так, обтяженням нерухомого майна може бути податкова застава, арешт чи заборона відчуження нерухомого майна, які накладаються за заявою уповноважених осіб чи установ.

Щодо речових прав на нерухоме майно, то обов'язковій державній реєстрації підлягають, окрім прав власності на нерухоме майно, також право володіння, користування чи забудови земельної ділянки, право господарського відання чи оперативного управління нерухомим майном, іпотека та інші речові права.

Враховуючи значний об'єм персональної інформації, що міститься в Реєстрі, стає нагальним питання, хто ж має право отримувати інформацію з Реєстру речових прав?

Витяг з Державного реєстру прав як і раніше мають право отримувати власник нерухомого майна, спадкоємець, а також особа, що має речове право на чуже нерухоме майно.

Інформаційну довідку з Реєстру можуть отримувати посадові особи органів державної влади, внутрішніх справ, прокуратури, податкової служби у випадках, визначених законодавством.

А от витяг про державну реєстрацію іпотеки, обтяження має право отримати будь-яка особа, що звернеться з письмовим запитом до Реєстраційної служби.

Тетяна Білогурова,
керівник, юрист Юридичної фірми «ПРАВОВЕСТ»