Определяем сумму минимального арендного платежа.

Прежде чем заключить договор аренды недвижимости с физическим лицом, вы должны выяснить, было ли обнародовано решение местного совета, на территории которого расположена недвижимость, об утверждении минимальной стоимости месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества физических лиц.

Если же в вашем регионе до начала отчетного года такое решение не было обнародовано, то в договоре аренды можно предусмотреть любой размер арендной платы, который устроит обе стороны. И тогда арендатор будет определять объект обложения НДФЛ, исходя из договорной цены (пп. 170.1.2 НК).
Допустим, минимальная сумма арендного платежа установлена и обнародована. В этом случае арендатору необходимо рассчитать минимальную сумму платежа за месяц аренды недвижимости по формуле (П = З х Р).

Затем надо сравнить полученное значение с месячной суммой арендной платы, которую стороны планируют предусмотреть в договоре.
При этом если арендная плата по договору окажется:
• больше минимального платежа – НДФЛ будет рассчитываться от суммы арендной платы;
• меньше минимального платежа – тогда НДФЛ придется рассчитывать от суммы минимального арендного платежа.
При аренде земельных долей (паев), имущественных паев, земельных участков сельхозназ-
начения у сельского населения или же земельных долей (паев) у других физических лиц также следует сравнивать минимальную сумму арендного платежа, предусмотренную законодательством, с суммой арендной платы по договору.

Пример

Предприятие планирует заключить договор аренды нежилого помещения (под склад), принадлежащего физическому лицу – не СПД, площадью 40 м2. Предполагаемая сумма арендной платы за месяц – 1 000 грн. В регионе утверждена сумма минимального арендного платежа:
34,92 грн. за 1 м2 арендуемой площади – для недвижимости, которая будет использоваться в другой коммерческой деятельности, с учетом местонахождения объекта.
Рассчитаем минимальную сумму арендного платежа: 34,92 грн. х 40 м2 = 1 396,80 грн.
Как видим, получилось, что арендная плата по договору меньше минимального арендного платежа (1 000 грн. < 1 396,80 грн.). С учетом этого и рассчитаем сумму НДФЛ: 15 % х 1 396,80 грн. = 209,52 грн.
Если сумма арендной платы по договору останется 1 000 грн., то арендодатель получит на руки: 1 000,00 грн. – 209,52 грн. = 790,48 грн.

Удерживаем НДФЛ

При выборе ставки для НДФЛ нужно сравнить величину начисленной за месяц арендной платы с 10-кратным размером минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного налогового года.
В результате сравнения будет понятно, какую ставку налога выбрать. Ведь согласно п. 167.1 НК применяется ставка НДФЛ в размере:
15 % – к сумме арендной • платы, не превышающей такую 10-кратную величину;
• 17 % – к сумме превышения.
На практике при заключении договоров аренды стороны порой указывают, что арендная плата выплачивается арендодателю раз в год (в квартал).
Тем самым увеличивается вероятность того, что при начислении арендной платы за такой длительный период ее сумма превысит вышеуказанную 10-кратную величину. Поэтому, чтобы избежать уплаты НДФЛ по повышенной ставке, рекомендуем в договоре предусмотреть выплату арендной платы помесячно.

При заполнении формы № 1ДФ налоговый агент должен отразить плату за аренду недвижимого имущества под кодом признака дохода 106, а движимого имущества – под кодом 102.

ЕСВ не удерживаем

Теперь поговорим о едином социальном взносе (далее – ЕСВ) и объясним, почему его не надо удерживать из дохода физлица в виде арендной платы.
В перечне доходов, которые облагаются ЕСВ (ст. 7 Закона от 08.07.10 г. № 2464-VI), нет такого вида дохода, как начисленная арендная плата. Правда, там есть вознаграждение физическим лицам по договорам гражданско-правового характера (далее – ГПД). Однако сумма вознаграждения попадает в базу обложения ЕСВ только в том случае, если ГПД предусматривает выполнение работ (ст. 837 ГК) или предоставление услуг (ст. 901 ГК). Заметим, что договор аренды является ГПД, однако согласно ст. 759 ГК арендодатель по такому договору передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. То есть при заключении договора аренды отсутствует факт выполнения работ или предоставления услуг.

Сроки перечисления НДФЛ

Для налогообложения доходов, полученных физлицами от передачи в аренду недвижимого имущества, в НК предусмотрена специальная норма – п. 170.1. При этом в пп. 170.1.4 установлено, что налогообложение арендной платы осуществляется при ее выплате и за ее счет. То есть НДФЛ следует перечислить в бюджет только в момент выплаты арендной платы.
В случае аренды движимого имущества специальной нормы налогообложения такого дохода не установлено. Поэтому следует применять общие правила, предусмотренные НК. То есть, как и в случае аренды недвижимого имущества, НДФЛ уплачивается в момент выплаты арендной платы (пп. 168.1.2 НК).

Арендные отношения с физлицами – нерезидентами

Недвижимость, принадлежащую физлицу – нерезиденту, можно сдать в аренду исключительно через резидента (физлицо – СПД или юрлицо), который будет являться налоговым агентом относительно доходов от сдачи в аренду недвижимости (пп. 170.1.3 НК).
Доходы, получаемые нерезидентом от предоставления недвижимости в аренду в Украине, окончательно облагаются НДФЛ при их выплате и за их счет по ставке 15 % (пп. 170.10.1 со ссылкой на п. 170.10 НК).

Аренда или ссуда

Отметим, что ГК предусматривает возможность заключения договора ссуды – бесплатного пользования имуществом (движимым и недвижимым).
Согласно нормам ГK аренда и ссуда – это разные виды договорных отношений (гл. 58 и 60 соответственно). Поэтому нормы п. 170.1 НК, регулирующие налогообложение доходов от предоставления недвижимости в аренду, на договоры ссуды не распространяются. А это значит, что минимальная сумма арендного платежа при таких договорах
не применяется.
Свое имущество физическое лицо – ссудодатель предоставляет в пользование юридическому лицу или предпринимателю бесплатно, поэтому объект обложения НДФЛ не возникает. Так как отсутствует доход и соответственно не удерживается НДФЛ, то ссудополучателю нет необходимости заполнять форму № 1ДФ.